郑州土拍：龙湖、保利溢价出手，半数由国企兜底

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月22日，郑州郑州因疫情迁延日久的土拍2022年首批集中土拍终于到来，15宗地块全部成功出让，龙湖一日揽金106.74亿元，保利半数整体溢价率1.9%，溢价由国总出让面积66.33万平方米。出手

近日，企兜关于河南楼市的郑州消息不断，引发全国范围内广泛关注，土拍先是龙湖房票安置政策被常熟、宁波、保利半数宿迁、溢价由国绍兴等多地跟进，出手后有建业高价以小麦、企兜大蒜等农作物换房，郑州吸引了不少目光和声音。

巨大压力之下，郑州此次土拍可谓诚意满满，15宗挂牌出让地块全部为涉宅用地，也成功吸引了碧桂园、龙湖、万科等众多房企参与。不过，最终半数地块由本土国资参控股企业以底价竞得，兜底情况仍未明显改善。

仅2宗溢价，无一触顶

本次土拍延续二线城市土拍市场的疲软态势，最终15宗地块无一触发熔断价格，仅2宗地块为溢价成交，分别由龙湖与保利竞得，其余如万科、碧桂园、越秀等知名房企均有斩获。

要知道，自去年下半年至今，民营房企现金流压力迅速加大，全国土拍市场随之形成大型央企争夺热门地块、地方国资兜底局面。

在此情形下，即便如碧桂园、龙湖、万科等头部民营和混合所有制房企，亦不得不节衣缩食、鲜少露面公开土地竞拍市场。这次三家房企齐齐现身，各有斩获实属罕见。

有分析人士指出，一方面证明郑州作为中原核心城市的吸引力及房企对其楼市未来颇为看好，另一方面，近期不少民营房企均传出流动性恶化，裁员、停工等负面舆论，部分有实力的民营房企未尝没有以此自证清白的意图。

本次土拍中最受瞩目，也是溢价率最高当属管城区金岱园区地块。

据观察者网了解，该地块系去年二批次供地中临时被叫停，为政府储备地块。重新挂牌后受到龙湖、招商等多家重量级房企争夺。最终历时50多分钟，龙湖以5.55亿元总价、12.24%溢价摘得，楼面价4812元/平方米。

该地块土地面积约5.55万平方米，土地性质为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆。

另一宗溢价成交地块位于郑东新区北龙湖热点区域，吸引了保利、招商、华润等“央企三巨头”下场争夺。最终，保利以13.09亿元、溢价率8%摘得，楼面价20663元/平方米，成为当之无愧的单价地王项目。

该地块土地面积3.73万平方米，土地用途为城镇住宅（地下空间为交通服务场站用地），目前开发现状三通一平。根据出让规则，其未来入市的毛坯限价为37300元/平方米，装修限价5600元/平方米，整体限价42900元/平方米，同时应配建公共租赁住房。

这也是保利布局北龙湖的第3个项目。

相较于这两宗地块，碧桂园与万科则低调很多。

前者以3.86亿元底价独自竞得高新区一宗宅地，楼面价3784元/平方米；后者与河南国信房地产有限公司、河南省好多锦商贸有限公司两家本土民间资本联合，以4.22亿元底价摘得中原区一宗宅地，楼面价4642元/平方米。

8宗为本土国资兜底

值得关注得是，除上文两宗溢价地块之外，其余13宗地块均为底价成交，占总量的86.7%。并且，其中8宗为本土国资企业兜底摘得。

具体而言，郑州市国资委旗下郑州地铁集团分别摘得管城区、高新区、惠济区各1宗，中原区2宗，5宗宅地共计斥资39.13亿元。

由河南省周口市国资委参股的碧晨置业底价竞得郑东新区北龙湖另一宗热门地块，13.6亿元的总成交价更是本届土拍的总价地王，楼面价12050元/平方米；郑州市金水区全资控股的金水建设7.8亿底价摘得金水区1宗宅地；管城区国资企业咏麟置业则以6.5亿元底价摘得管城区一宗宅地。

此外，广州国资房企越秀地产以3.92亿元底价斩获金水区一宗宅地。

相比之下，郑州本土民营房企仅摘得其2，分别为永威置业1.85亿元落子管城区、常绿与国瑞联合体落子3.43亿元骡子金水区。其他排名较为靠前者如建业、正商、绿都、康桥等均未现身。

由此可见，一系列救市政策刺激下，郑州土拍市场仍旧难以摆脱本土国资兜底买单的困局。

有熟知郑州楼市的本土房企人士向观察者网分析称，近期以郑州为中心的河南楼市一直处在风口浪尖，其中许多也是无奈之举，如本土头部房企建业提出小麦换房，无非想要刺激楼市消费、加速回款；再如房票政策，一方面是为缓解郑州庞大的新房库存压力；另一方面也是疫情后政府财政压力所致。

需要指出的是，此次土拍中，部分热门地块吸引大型央企和头部民营房企参战，足见郑州楼市潜力；但不得不说的是，本土国资兜底情形下，政府财政压力将在短期内难以缓解。事实上，这也是西安、济南、天津、合肥等绝大多数二线城市所共同面临的一大困局，因此他预计，接下来二线城市楼市政策将延续宽松导向。