公募REITs二季报放榜：为何有产品净利润为负？

公募REITs2022年第二场“季考”放榜。公募

截至7月21日，季净利已上市的报放榜13只基础设施公募REITs产品中，12只已披露了2022年二季报（国金REIT上市不满一个月，产品未披露）。公募根据报告显示，季净利除浙商沪杭甬REIT、报放榜华安张江光大REIT、产品东吴苏园产业REIT出现二季度净利润亏损外，公募其余9只产品全部盈利。季净利7月21日，报放榜《证券日报》记者就部分公募REITs业净利润为负对业内人士和基金管理人进行了采访。产品

对于浙商沪杭甬REIT二季度净利润亏损4651.35万元，公募业内人士对《证券日报》记者解释称：“净利润为负主要受高速公路资产的季净利折旧摊销影响较大，并不影响现金流。报放榜举例来看，浙商沪杭甬REIT基础设施项目采用直线折旧摊销法，另有高速路REITs项目采用车流量法，而车流量法的项目前期折旧摊销较少，后期折旧摊销则相对会多。方法不一样，导致每个阶段利润有差别。同时，疫情也是导致净利润亏损的原因之一，高速公路流量和收费均有所下降。”

上述业内人士同时介绍，“REITs项目的业绩好坏和分配金额主要是根据可供分派现金来确定，跟净利润无直接关系。”

结合公募REITs产品特性，接近监管层的人士也对《证券日报》记者表示，“净利润和实际分配的净现金流本身之间并没有必然联系。”

华安基金相关人士对《证券日报》记者表示，“华安张江光大REIT二季度净利润亏损628.35万元，主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。”

东吴基金方面也就东吴苏园产业REIT二季度净利润为-218.38万元向《证券日报》记者进行了说明，“两家项目公司整体运营稳健，出租率保持稳定，季内净利润为负数的主要原因为租金减免（减免期为2022年3月份至8月份）。不过，为保护基金份额持有人的利益，租金减免实施后，基金管理人将放弃部分基金管理费，运营管理机构将放弃部分运营管理费，同时通过补贴申请，相应税收减免等方式全额化解本次减免租金的影响。”

谈及减租对后续运营的影响，东吴基金方面表示，“短期内因疫情影响的收入减少对东吴苏园产业REIT的持续经营能力和长期发展无不良影响。相关减免租金政策的执行也将有利于帮助中小微企业持续经营和发展，有利于提升租户的粘性和基金资产运营的口碑。”

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师、博士孙桂平在接受《证券日报》记者采访时认为，一般而言，REITs净利润为负并不能说明其拥有的基础设施资产经营不善，因我国REITs拥有的基础设施资产采用成本法计量（资产账面价值等于REITs成立时买入资产的成本），每季度都需要计提固定资产折旧等费用，而这些费用计入营业成本，会减少每季度净利润。不同REITs的资产到期年限和折旧计提方式有所不同，导致部分REITs净利润为负，但资产折旧不会影响REITs现金流和投资者分红。

“当前衡量REITs经营状况通常可用EBITDA（税息折旧及摊销前利润），虽有3只REITs二季度净利润为负，但已披露二季报的12只REITs二季度EBITDA全部为正，显示REITs整体经营稳健。”孙桂平进一步分析称，但不同REITs经营状况有所分化，博时蛇口产园REIT、建信REIT和中航首钢绿能REIT二季度EBITDA取得环比两位数增长；而有些REITs受疫情影响，二季度经营业绩出现下滑，如东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT二季度的EBITDA环比分别下降55.50%和39.43%，主要因其持有的基础设施资产多位于长三角区域，受疫情给上海带来的直接影响较大等。

在孙桂平看来，当前疫情对REITs影响不具有可持续性，市场不必过于担忧。未来随着REITs市场不断发展，产品数量和规模不断增加，底层资产类型不断丰富，REITs运作管理也将更加成熟，将为投资者提供更多投资标的和投资机会。总体而言，REITs现金回报比较稳定，具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等特点，是适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。