河南济源首付分期“一日游”

乐居新媒体  贵谷子  发自郑州

6月29日，一日游河南省省辖市济源，河南这个常住人口不足百万的济源小城，因为一项首付分期政策大热了一把，首付全国媒体争相报道，分期行业专家聚焦点评。一日游那么，河南这个全国首例官方明文的济源首付分期政策，为何发布之后，首付火了一圈又“闪收”？分期当地市场反馈如何？政策是否触达银行端？一起来看看！

官方明文：首付分期

6月29日，一日游河南省济源市房地产管理局发布促进房地产平稳健康发展若干措施，河南包括加大住房公积金贷款支持力度、济源降低个人住房消费负担等九方面措施。首付引发地方大小媒体纷纷转发。分期

其中有几个方面最引发市场关注：

1、居民购买首套房的首付比例降为20%

2、鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。

3、拥有1套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，可享受首套房贷款政策。

4、要求引导金融机构提高个人贷款额度、加快放款速度、降低贷款利率。个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施；银行已申请执行的，法院征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施。房贷断供行为不纳入个人征信范围等等。

其实，在这几项措施当中，引发全国热点讨论的有两点，一是首付分期，全国首例，官方明文。

二是房贷断供行为不纳入个人征信范围，这一点也是备受房地产市场和金融市场聚焦热议的点。不过，此次政策是“鼓励”而不是“强制”，更多体现的是政策的信号意义。

全国政策频发，济源政策“闪收”？

不过值得注意是，该政策据多家媒体发布，是于昨日6月29日下发，6月30日上午我们在济源本地的官方网站，均未发现此文件发布的链接。

其实不光济源发布稳楼市政策，今年以来，全国大概有50多个城市在限购限售和限贷等方面做出政策调整，许多城市对户籍、公积金和社保时间的条件放宽，这对改善型需求或新市民群体购房提供了便利。

当然政策宽松之下，多少会带来市场的回暖，只是以当下市场环境来看，回暖周期会拉长。

以郑州为例，从3月新政下发之后，中间也是各种“补丁措施”频发，但郑州市场真正成交数据开始平稳上扬，还是从6月份开始，6月新房的周成交数据开始趋稳。二手房也有所上升。

郑州当前虽未明文首付分期相关政策，但依然有部分楼盘为锁定客户和销量，在默默为客户做首付分期的动作。

更有远洋某项目，在做购房“0首付”，就是所有购房金额全部贷款，首付为0，因为该项目属于环郑片区，价格相对较低，这个动作确实也吸引了一批购房者。

济源政策“一日游”，当地市场反馈如何？

先来看看，济源政策发布的市场成交背景，根据克而瑞数据监控，2022年1-5河南省18地市商品住宅总供应约913万㎡，同比下滑约49%，成交约1104万㎡，同比下滑约44%，供销规模缩减，价格波动下探，市场修复艰难。

其中，1-5月河南省18地市供应量分六阶梯，济源位于二阶，供应量仅为10-20万㎡。而在18地市的成交量数据中，济源也是成交量最低的，成交均价在6000-7000元/㎡左右。当然成交量低，除了市场行情因素之外，城市量级也是重要原因，济源在18地市当中，基本也是面积人口较少的城市。

政策下发之后，济源当地市场的反馈其实很平静，并没有像全国关注度那样，热度飙高。截止发稿日（6月30日），济源政策也已被官方删除，不过，我们还是对当地市场做了一轮调查．．．．．．

6月30日上午，乐居新媒体致电济源多家楼盘，一线市场楼盘均反馈因为政策刚刚下发，购房热度并不明显。有些楼盘虽然接到关于首付分期政策的传达，但还没有具体落地实施。

比如，济源建业桂园，其工作人员表示：“项目上做了首付分期及各项政策的传达，因为官方是建议鼓励开发商做首付分期，所以，目前该项目还没有具体实施，如果现在做首付分期购房，还需向上申请。不过基本应该可以申请下来”。

而银行的工作人员表示：“对此并不了解，银行当前也并未收到相关政策下达”。

当地某项目营销总表示：其实，这项政策并不像市场解读的那么热，目前自家项目尚未实施。而对于首付分期，其实业内人都明白，之前有些项目也会有此操作，不过大多是在房企的资金体系内执行。不过当前，政策尚不明朗，而济源的库存消化还是要看更加实际的需求端表现。

当地中介工作人员说：“据我们了解，在这之前，有些楼盘，其实已经在做首付分期，而且首付分期时间相对宽松，在交房之前把首付款还完就可以，当前政策，只是让这项操作更加透明、规范，但房贷逾期、个人征信这块，还是较为严格的”。

整体来说，任何一项政策的出台，必然是市场成交端、供给端的压力反馈，亦是经济下行阶段，保持经济发展稳定的重要举措，济源也好，全国其它城市也好，都希望房地产良性循环健康发展。

对于济源政策的出台，有人认为，分期首付是给居民过度加杠杆。一方面，首付降了，但月供增加了，可能后续会造成断供，以及银行房贷坏账的增加；另一方面，分期首付，可能是一年内或半年内凑齐首付，或许会产生私下对接民间资金，让购房者把剩余的首付通过银行以外的渠道借入的现象，这会导致一系列的金融乱象。这或许也是济源政策“闪收”的原因之一。